schita de schita de management

O temă pentru managerul-economistul din voi dar şi pentru designer-ul arhitectul din noi.

Avem o locaţie - închiriată, într-o zonă semi-centrală. Dar nu avem acces la vreun vad comercial sau ceva, se ajunge uşor cu mijloacele de transport în comun, cu maşina ceva mai greu pentru că fiind o zonă fostă cu locuinţe actualmente cu multe firmuleţe şi băruleţe-restaurante nu prea ai unde să parchezi. Este vorba despre o casă modestă P sau P+1 dintre care nu avem închiriat decât parterul şi partea din faţă adică fix 2 camere şi un grup sanitar meschin cu un pic de depozitare. Casa nu e cine ştie ce ca arhitectură, are şi un pic de curte laterală şi vreo 1m de grădină de faţadă.

Avem utilizatorul acestui spaţiu (îl vom numi beneficiar) ce îl închiriază în speranţa de a-şi relansa afacerea cu BD-manga online care e cam pe tuşă. Vrea de fapt o librărie dar...şi ceva mai mult. Pentru că nu are prea mulţi bani de investit în amenajarea şi în închirierea spaţiului se gândeşte la nişte parteneriate profitabile. Spre exemplu se mai asociază cu un importator de figurine, şi el vânzător de marfă online ca şi beneficiarul. Peste astea mai cunoaşte două fete harnice, active şi care fac nişte gustări tradiţionale japoneze geniale care aveau un vis de ceva vreme - să deschidă un maid cafe (LOL!). Le place să facă şi cosplay pe deasupra iar prietenii lor au şi ei nişte finanţe şi legături ale lor personale (de fapt pe fete le vroia pe post de maids, deşi, cum am zis chiar găteau bine, şi ţinta erau de fapt buzunarele şi relaţiile prietenilor lor.)

Cu spaţiul nu stau prea bine, doar două camere - dar ei speră să se descurce cu un pic de Ikea (la mobilier), un pic de design chic de artist autohton, aşa mai neconformist şi de identitate şi nişte decoraţii lucrări de vânzare ale unor artişti autohtoni.

Pentru arhitecţi un mic summary:
+ casă, zonă semicentrală, P+curtea disponibile de amenajat,utili, închiriat
+ o librărie de dimensiuni mici, ce trăieşte dintr-o nişă BD-manga. Pentru că acest gen de produse au tendinţa de a se perima repede în timp, librăria are şi o secţiune second hand unde primeşte orice fel de album şi negociază preţul de cumpărare, facilitând astfel circuitul carţilor printre cititori.
+ nişte fani cu figurinele lor, loc de display unde să stea să bălească, observe toate detaliile pe viu înainte de a le cumpăra.
+ nişte tipe bine, cu nişte prieteni avuţi care ţin un mic bar-cafe. Adică exact atmosfera în care să stai să citeşti o carte, să te întâlneşti cu prietenii, să oftezi după figurinele prea scumpe, să ai nişte meet-uri, weekly, monthly parties.
+ nişte lucrări serioase expuse ca decoraţiuni pe pereţi ce pot fii cumpărate la cerere
+ vara se poate folosii cu succes curtea pe post de loc de extindere cafe-bar sau târguri, mini events.
+ ocazional se pot ţine mini convenţii-târguri-evenimente cu public, publicitate, etc.

Se cere date fiind toate de mai sus 60% ipotetice dar plauzibile:
+ poate fii un model de business la nivel mic. Adică se poate susţine din costuri-încasări acest conglomerat de funcţiuni la noi, acum, pe nişa de care vorbeam? Asta presupune că şi cei care lucrează acolo (maids, librar, casier, barman) asta fac for a living.
+ cum ar trebui gestionate încasările? Adică ce-i for free, ce-i cu plată şi unde ar putea să se pună nişte adaosuri mai mari fără a se simţii vreo diferenţă dpv. al clientului
+ e fezabil aşa ceva ca business sau e doar bullshit, scos de mine la această ora din noapte. Am nevoie de un cap de manager, economist pentru asta.

iar pentru arhitect, evident: amenajarea multifuncţională a spaţiilor dar luând în considerare particularităţile nişei de care vorbim. (N-am planuri but think Cafe Lente)

Ideea e IPOTETICĂ, vreau doar să verific altceva besides the point here. Şi care este - plauzabilitatea unui scenariu şi puterea de convingere a argumentaţiei. Cum spuneam - exemplul de mai sus e doar un exerciţiu, alta este tema de fapt.

Read More......

scenarii de utilizare a spaţiului

Un client are o casă. Care se întâmplă să dateze de prin anii 20. Clientul nu poate să o utilizeze cum trebuie (sau aşa îşi închipuie) din cauza distribuţiei spaţiale. Clientul nu poate să beneficieze nici de terenul pe care este construită casa pentru că imobilul (casă+teren) este localizat într-o zonă protejată ceea ce limitează construibilul DAR mai ales, în acest caz special în parte, se traduce prin nedemolabilitatea construcţiei existente. Deci casa pe care o are este bun avută şi... cam atât.

Care este soluţia de valorificare? Restaurarea imobilului (repet casa nu este monument istoric ci doar în zonă protejată)? Clientul nu ar băga banii într-o casă de început de secol ce nu-i satisface nevoile actuale şi nu-i asigură metrii pătraţi construiţi pe care l-ar lăsa să poată construi certificatul de urbanism DACĂ terenul ar fi gol. O lasă să cadă de la sine în ruină şi apoi îi înscenează un incendiu distrugător şi dubios, doar să scape de clădire pe căi "naturale"? Problema e, că săraca casă se ţine bine pentru anii pe care îi are şi nici zona nu-i suficient de dubioasă pentru a facilita scenariul. Varianta trei ar fii să încerce totuşi o extindere la ea care să-i completeze metrii pătraţi necesari şi mai ales să-i rezolve funcţional casa veche şi cea nouă. Aici intervine mâna abilă a arhitectului. Ce, cum,cât şi de ce se elimină din casa veche pentru ca extinderea să fie funcţional şi spaţial posibilă dar şi să nu aruncăm bugetul beneficiarului în aer.
Ce, cum, cât şi de ce se păstrează pentru ca imobilul să trăiască din nou într-un alt secol.

Partea cea mai distractivă la aceste proiecte, pe construcţii existente, este reprezentată de limitările pe care le ai şi de înţelegerea lor ca oportunităţi şi nu ca deficienţe ale spaţiului. Şi mai ales de găsire a funcţiunii potrivite pentru anumite încăperi. La o primă privire spaţiile par mari, generoase, create într-o epocă în care oamenii nu gustaseră camerele blocurilor comuniste de 3x4. Dar în realitate sunt doar bine proporţionate. Nu-s mari pentru că dacă încerci a le împărţii obţii spaţii meschine şi coridoare îngrozitor de mici. Scara , ce aparent ocupă un loc mult prea mare pentru ceea ce face (leagă parterul de etaj, doar) nu ar putea fii proiectată după normele actuale (balansată, trepte prea abrupte, etc), de fapt ea, deşi are un oarecare aer de monumentalitate este extrem de economică, funcţionalistă. Am studiat vreo 2 zile poziţii, forme de scări pentru acel spaţiu pentru ca, în eventualitatea unei demolării parţiale să se obţină mai mult spaţiu util. Greşit. Reveneam, recurent la schema funcţională de bază a casei, aşa cum fusese ea creată. Asta deşi aveam în ecuaţie şi extinderea. Până şi zona budelor era aceeşi în varianta mea cu cea a proiectului de bază. Asta e important pentru că ne dovedeşte nouă, că uneori rezolvările predecesorilor noştrii erau cu mult mai bune decât ale noastre. Asta poate pentru că aveau de respectat şi mai puţine normative în construcţii decât noi.

Când mi s-a propus spre studiu o variantă de "gutting out" ce presupune lăsarea faţadelor şi remodelarea la interior totală, mi-am pus câteva întrebări: Îşi permite clientul aşa ceva? structură nouă, planşee, stâlpi încastraţi plus o expertiză tehnică serioasă care să nu-i demoleze casa în procesul de construcţie? Obţine ceva semnificativ prin dărâmarea celor 3-4 pereţi interiori (extrem de probabil după grosimea lor şi portanţi) şi un open space pe care-l va recompartimenta extrem de probabil la fel dar în gips carton? Asigură o asemenea soluţie conectivitatea pe toate nivelurile a casei? (din demisol până-n mansardă) Cu greu dar se poate. Dar apoi după ce am văzut că de fapt compartimentam după zidurile vechi şi că diferenţele de suprafaţă utilă erau de maxim 1mp la 20mp utili anteriori, am renunţat. Soluţia nu era fezabilă economic. De fapt casa veche nu are nici o problemă în modul în care a fost ea conformată, ca locuinţă. Ar putea extrem de bine să funcţioneze pe aceeaşi schemă acum ca şi în anii 20. Problema este beneficiarul care nu ştie cum să o folosească. Nu înţelege la ce i-ar putea trebui un hol de 20mp din care ia, pe dreapta şi stânga nişte camere de vreo 20-25mp fiecare, o scară ce-i mânâncă cam 10% din cei 20mp ai holului, un windvang ce-i ocupă iară prea mult şi o intrare mult prea discretă pentru câtă "destrăbălare" de suprafeţe utile pierdute e pe interior. Casa nu are sens pentru el aşa cum este. De aia vrea să o dărâme sau să-i facă ceva să o funcţionalizeze cumva.

Personal consider că beneficiarului i-ar trebuii prezentate nişte scenarii de utilizare a spaţiului adaptate cerinţelor moderne şi mai ales ale sale, şi nicidecum nişte planurui pe care să fie marcate zonele demolabile din casa aia. Pentru că viaţa mai departe a unei construcţii stă în adaptabilitatea ei la noi funcţiuni, iar casa asta, e suficient de flexibilă aşa cum este conformată încât să-i ofere diverse scenarii. Totul este ca beneficiarul să accepte anumite compromisuri şi să înţeleagă cum poate să valorifice la maximum, cu o investiţie minimă ceea ce are.

De asemenea un element interesant la această casă care l-am observat fiind întrebată dacă ar fii vreun element din arhitectura existentului care l-am putea prelua în extindere, cum ar fii golurile, este că, în afară de o loggie la parter, TOATE golurile casei sunt diferite, unicat, iar casa este foarte volumetrică, având foişor, loggie, terase şi acoperiş cu pante abrupte. Nu ai ce să preiei de aici. Compoziţia este închisă. Să faci o extindere la aşa ceva e destul de complicat.

Scenariile de utilizare a spaţiului sunt o piesă greu de definit. Nu-s scrise (sau poate da, dacă sunt în sine o poveste), dar sigur nu-s desenate - nu ai ce să desenezi la un scenariu. Ce e mai interesat este că aceste scenarii gândite oricum de arhitecţi în fazele incipiente ale proiectelor noi, ce se învaţă din şcoală, experienţele proaste ale altora, vechi cutune, se transmit mai ales pe cale orală, pot avea nişte complexităţi nebănuite (economice, sociale) dar, pot foarte bine să fie greşite, valide parţial în timp sau aparent ilogice. Ele mai ţin şi de obişnuinţa oamenilor, de un anumit pattern de utilizare deja setat, de creativitatea celor ce le folosesc. (De ce balcoanele blocurilor au ajuns spaţii de depozitare? Ăla este sigur un scenariu de utilizare pentru un spaţiu neprevăzut de proiectantul iniţial.)

Pentru spaţii deja existente gândite cu o anumită funcţiune acum perimată, scenariile de utilizare a spaţiului trebuie să fie creative, să speculeze particularităţile existentului (o cameră cu două accese, unul fiind pe o terasă ce dă în curte poate la o adică, să funcţioneze independent de restul casei.) fără însă a intervenii brutal dacă nu este imperios necesar.

Read More......